全国の都道府県の中で、安定して人口流入率が伸びている都市と言えば、日本の首都「東京」です。
2020年東京オリンピックの開催を控え、東京の不動産投資は今後もますます需要が増えると見込まれています。
今回は、東京での不動産投資について知りたい方に向けて、物件選びのポイントとおすすめエリアを紹介します。
Contents
不動産投資で東京が人気なのはなぜ？
不動産投資を行うのに必要な条件は、物件を利用するのに十分な人口と人が流入するだけの経済圏が形成されていることが挙げられます。
東京で不動産投資が人気担っている裏側には、不動産投資に有利な条件が揃っているからです。
東京のGDPの高さは世界第16位
2016年度の日本の名目国内総生産（GDP）は537兆円で、米国、中国に次いで世界第3位でした。
これに対し、東京都のGDPは94兆円で、東京一都市だけで世界16位にランクインしています。
この経済規模の大きさは、インドネシア、オランダ、トルコを上回る勢いで、東京は巨大な経済圏を持つ一大都市であることが伺えます。
東京の人口増加率は右肩上がり
日本は、超高齢化社会に突入し、地方都市では人口減少と過疎化が深刻な問題となっています。
その一方で、東京へ移り住む人の数は年々増加しており、東京の人口流入率は右肩上がりの状態です。
また、東京は世界一人口密度の高い都市として知られていますので、慢性的に物件が不足していることが予想されます。
東京オリンピック開催で世界の注目が集まる都市
2020年東京オリンピックの開催に伴い、東京都内の各所で再開発が活発化しています。
特に、渋谷エリアの開発が盛んで、100年に一度と言われるほどの規模で渋谷の街は変貌を遂げています。
再開発の影響で、東京の湾岸エリアと都心部の地価は高騰し続けており、今後も不動産投資の伸びが期待されているようです。
東京の不動産投資では選ぶべき物件とは？
続いては、東京の不動産投資ではどんな物件を選ぶのが妥当なのか、その条件を見ていきましょう。
不動産投資をするなら、やはり借り手のつきやすい立地や手頃な価格帯のマンションなど、物件選びのポイントをしっかりと押さえることが重要です。
東京にはワンルーム条例がある
東京で不動産投資をしたい方に、まず知って欲しいのが、東京には「ワンルーム条例」という法律があるということです。
東京へ流入してくる人口の多くは、単身世帯となっています。
放っておくと都内全体がワンルームマンションだらけになってしまう可能性もあるため、各行政区においてワンルームマンションを建築しづらいように「ワンルーム条例」を施行しています。
需要が多く供給不足になっているワンルーム物件
ワンルーム条例により、単身者向けの物件が慢性的に供給不足となる中で、ワンルームマンションを借りたいという人は、さらに増加しています。
投資家としては、またとないチャンスで、単身者向けの物件であれば貸し手市場といううれしい状況が続いているのです。
家賃を低く抑えられる最低住戸面積25㎡以下の物件
ワンルーム条例は一定規模以上の共同住宅が規制の対象となっています。
例えば、目黒区では「3階建て以上で40㎡未満の住戸が10戸以上の集合住宅」、大田区では「15戸以上の集合住宅」のように地域によって条件が異なります。
しかしながら、東京23区の多くの区ではワンルーム条例で最低住戸面積を25㎡と定めているため、ワンルーム条例の規制対象にかからない、25㎡以下の物件を狙えば家賃を低く抑えることが可能です。
家賃を安く抑えられて、サイズも単身者向けにちょうど良い物件こそ、東京で需要が高く借り手がつきやすいおすすめ物件と言えるでしょう。
東京の不動産投資で避けるべき物件とは？
反対に、東京の不動産投資で避けた方が良い物件には、どのような特徴があるのでしょうか？
海外投資家向けの高級物件
まず、東京の不動産投資で避けるべき物件は、海外投資家向けに建てられた高級物件です。
このような物件は、借り手が見つかりにくく収益率が悪いので、おすすめできません。
家賃が高くなりやすい間取りの広い物件
次に、避けた方が無難な物件は間取りが広いファミリー向けの物件です。
敷地面積が広い場合は、当然ながら家賃が高騰しやすくなります。
東京のファミリー向け物件は、既に供給過多の状態が続いており、特に、月10万円を越えるマンションは借り手がつきにくくなります。
周辺環境があまりよくない物件
最後に、東京で避けるべき物件は、マンション周辺の住環境があまりよくない物件です。
例えば、家賃が安い物件だったとしても、治安の悪いエリアや風俗街の近くといった立地の物件は、なかなか埋まりません。
スーパーやドラッグストア、コンビ二など、生活に便利な施設からの距離が近く、一定以上の治安のよさがある地域の物件を選びましょう。
東京の不動産投資におすすめのエリア
続いては、東京で不動産投資を行うのにおすすめのエリアを紹介していきます。
東京で家賃の相場が高い地域
東京で家賃の相場が高い人気エリアを23区内と郊外に分けて紹介してみます。
＜23区内＞
| 順位 | エリア | 家賃相場 |
|---|---|---|
| 1 | 港区 | 約13.11万円 |
| 2 | 千代田区 | 約12.66万円 |
| 3 | 中央区 | 約11.86万円 |
「港区」「渋谷区」「世田谷区」「千代田区」は、利便性・不動産力・人口と条件が揃っていますが、現在は価格が高騰しているため購入はやや難しい状況です。
＜東京郊外＞
| 順位 | エリア | 家賃相場 |
|---|---|---|
| 1 | 武蔵野市 | 約7.12万円 |
| 2 | 三鷹市 | 約6.78万円 |
| 3 | 調布市 | 約5.92万円 |
関東エリアの住みたい街ランキングで、常にトップ3入りしている人気エリアは吉祥寺です。
東京23区内で単身サラリーマンに人気の地区
東京23区内で単身サラリーマンに人気のエリアは、「神楽坂」「日本橋」「大門」「浅草橋」「太子堂」などです。
いずれも落ち着いた雰囲気の街が多く、家賃もかなり高めの高級マンションが多いようです。
東京23区内で不動産投資が狙える地区は？
家賃が手頃で利便性のよいエリアなら、投資物件を購入することも可能です。
おすすめは、「台東区」「墨田区」「葛飾区」「江戸川区」などです。
地下鉄の乗り換えも便利で、大手町や新橋など都心部まで通勤1時間圏内とアクセスのよさが魅力となっています。
東京なら「シェアハウス」物件も狙い目！
シェアハウスのメリットは、なんと言っても家賃を低く抑えられるという点です。
中古物件をリノベーションして貸し出す場合が多く、投資家としても手に入れやすい物件が多いのが特徴です。
東京都内では、単身向けのマンションが全体的に不足しています。
単身で利用できる物件だけでなく、シェアハウスも投資物件として視野に入れておくと良いかもしれません。
まとめ：東京の不動産投資はローリスク物件を地道に探そう！
東京の不動産投資で知っておきたい、物件の選び方やおすすめのエリアを紹介しました。
入居率の高い物件にするには、単身向けで家賃10万円以下に設定できることが大前提です。
できるだけ治安がよく、利便性が高い台東区や墨田区あたりが狙い目です。
ワンルーム条例にかからない隙間物件を見つけるのは簡単ではありませんが、東京の不動産投資で成功したかったら、ローリスク物件を地道に探す方がよいでしょう。
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